~マイホーム資金について~
これからマイホームの購入を考えている方へ向けて、目安となる金額や返済計画、必要な費用の考え方など一部ご紹介させていただきます。
すべてのケースに当てはまるわけではありませんが、ご自身の資金計画を立てる際の参考になれば幸いです。
1. いくらの家が買える？～年収からの目安～
- 住宅の購入金額の目安は、中古戸建ては5.3倍、中古マンション5.6倍、建売住宅6.6倍、注文住宅7.0倍、マンション7.2倍、土地付き注文住宅は7.6倍となっています。（「2023年度フラット35利用者調査」より）
※例えば年収400万円で新築マンションの購入であれば、あくまでも目安ですが、400万円×7.2倍の2,880万円くらいとなります。
2. 無理なく返せるローンってどのくらい？
ローンを組むときには「返せるかどうか」が、最も重要なことです。
その判断材料になるのが「返済負担率」です。
「返済負担率」とは、手取り収入（収入金額から社会保険料や税金を引いたいわゆる手取りの収入金額）のうち、毎年どのくらいをローン返済にあてているかという割合です。
毎年のローン返済額を手取りの年収（金額）で割って100をかけた値で判断します。
安全圏は「25％以内」です。
手取りの年収400万円の人であれば、年間の返済は100万円、月8万円ちょっとまでに抑えると生活にゆとりがでてくるのでないかと考えられます。
銀行によってはもっと多く借りられることもありますが、子供の教育費といった他の優先すべき資金があった場合などは、「借りられる金額」より「返していける金額」を基準にしたほうが基本的には安心です。
3. 「頭金」ってどれくらい必要？
頭金がなくてもローンが組める金融機関があります。
一般的に頭金2割と言われていましたが、以前は頭金を2割用意しないとローンを組めなかったため、その名残として残っています。
頭金がローンの条件となっていた場合、物件価格の1〜2割であれば、例として3000万円の家なら300万〜600万円必要なことになります。
頭金がある場合のメリットとしては、毎月の支払いが軽くなるだけではありません。頭金の分の借入額が減ることで、頭金を用意しないときと比べると金利の利息が低くなる可能性があります。
頭金は準備しておくと、後々のローンの返済が楽になるかもしれません。
※住宅の購入には、頭金以外にも諸経費がかかり、物件価格の1割程度が目安となっています。
状況によってはそれ以上かかってしまうケースもあるようです。
諸費用には印紙代、所有権移転登記費用、抵当権設定登記費用、固定資産税・都市計画税の日割清算金、不動産取得税、仲介手数料等などがあります。
4. 早めに買ってもいいの？貯金が少ない場合
以下のような場合、貯金を待たずに購入することも検討します。
- 希望の物件が売れてしまいそうな時
- 金利や物件価格が上がりそうな時 など
※将来、貯まった時に繰り上げ返済（ローンを前倒しで返す）し、利息を軽減する返済の仕方をすることで、結果的には有利になる可能性もあります。
☆繰り上げ返済について、
🔹 返済額軽減型
毎月の返済額を軽くしたい人向け。
→ 返済期間は変わらず、家計に余裕が生まれる。
🔹 期間短縮型
利息を大きく減らしたい人向け。
→ 返済額はそのままで、返済期間を短くでき、利息の軽減効果は返済額軽減型よりも高い。
※注意点
住宅ローン控除を受けて、その恩恵を受けている人は、返済期間の要件の10年間を下回らないように注意が必要です。
また、繰り上げ返済をするための手数料がかからないかも、事前に確認しておくとよいでしょう。
5. ローンの金利、変動と固定、どっちがいい？
「変動金利」は、一般的に固定金利よりも金利が低いのがメリットですが、将来的に金利が変動して上がると、当初予定していた返済額よりも増えてしまうリスクもあります。
「固定金利」は、基本的に当初と金利が変わらないので計画が立てやすいのが魅力です。
一方で、一般的に金融機関が「将来の金利上昇リスク」を見越して、最初から高めに設定しているため、一般的に固定金利は変動金利より金利は高めです。
変動金利の場合のポイントは「金利が上がっても返せる」だけの余裕を持っておくことです。
- 「変動金利」は金利が安く借りられるけど、将来上がるかも。
- 「固定金利」は金利が高めだけど、安心感がある。
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査（2024年10月調査）によると、住宅ローン利用者の６割以上が、今後１年間で住宅ローン金利は上昇すると予想しているものの、77％が変動金利を採用している結果が出ています。
（住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査結果
（2024 年４月から９月までの間に実際に住宅ローンを利用して
住宅を取得された方を対象にしている調査となっています）
変動金利を選択した後に金利が上がった場合、
住宅ローンの要件から外れないことを考慮しつつも、
繰り上げ返済をして金利上昇分をカバーできると
金利上昇による返済額の増加分を軽減できるかもしれません。
住宅ローン利用者の実態調査結果によると、2024 年４月から９月までの間に全期間固定金利を選んだ人は全体の9％ほどとなっています。
固定金利を選んだ場合、金利が上昇した場合に備えられる反面、当初の設定の金利よりも金利が下がってしまった場合、借り換えを場合によっては検討してもよいかもしれません。
以下すべてに該当すれば、手数料等のことを考慮しても借り換えのメリットがあるのではと考えられています。
・住宅ローン残高が1000万円以上
（借入金額が大きいため、金利差による利息の節約効果も大きいため）
・借換え後の金利が1％以上低い
（金利差が1％以上あれば、利息総額に大きな差が出やすく、
手数料等を差し引いても得になる可能性が高いため）
・残存期間が10年以上
（期間が長いほど利息の差額効果が蓄積されるため）
実際に借り換えがよいかどうかは、手数料分を考慮しつつも、厳密にはシミュレーションをして判断してみる必要があります。
6. 団体信用生命保険（団信）ってなに？
万が一、死亡・一定の重い病気になったとき、住宅ローンの残りがゼロになるといった死亡保険の役割をします。
住宅ローンを借りるときにほぼ必須になります。金利が0.数パーセント％の上乗せでガンや三大疾病のオプションをつけられることもあるようです。
※注意すべきは、各銀行で以下異なる点は注意してください。
・金利
・団信の対象となる重度障害の程度や範囲
・オプションの三大疾病保障といった追加の保険の内容 など
7. ローン契約の手数料はいくらくらい？
- ローン契約には、こんな費用がかかる：
- 事務手数料：数万円〜借入金額の数％ など
- 保証料・登記費用・印紙代などで、数十万円かかることが多い
8. 税金や控除の制度もチェック！
住宅ローン控除（最大13年）
- 年末のローン残高の一部を所得税などから還付してくれる制度
制度の適用を受けるには、一定の要件を満たす必要がありますので、その点は注意が必要です。
親からの住宅資金の贈与（非課税枠）
- 贈与されても税金がかからない制度。上限額あり。
制度の適用を受けるには、一定の要件を満たす必要がありますので、その点は注意が必要です。
また、住宅の種類によって贈与の非課税枠の上限が異なります。- 省エネ住宅：1000万円
- それ以外：500万円
9. 地方自治体の支援制度も見逃さない！
- 補助金、金利優遇制度、子育て・移住支援など、地域によって色々
※条件として、省エネ住宅や地元の木材を使うなど,要件がある場合がありますので、事前に各自治体に確認しましょう。
10. 住宅購入後にかかるお金も忘れずに
- リフォーム・修繕費は年々上昇中
・戸建ての方がマンションより高くなる傾向があります。
・マンションの場合は、修繕積立金などがかかります。
※リフォームや修繕費用とは別に、固定資産税も計画に入れましょう。
余談ですが、「モゲチェック」というネット銀行・主要大手銀行を網羅した一括比較で住宅ローン診断をしてくれるサービスがあるようです。
各シミュレーションに加え、審査に承認されるかどうかも、確率で判定してくれるようです。
※まとめ：まずは「無理のない範囲」を知りましょう！
- 借りられる金額ではなく、「返せる金額」を基準に！
- 不安があるなら、専門家に相談したり、無料の住宅ローン診断ツール（例：モゲチェック）などでシミュレーションしたりするなど
してみるとよいかもしれません。
