～後悔しない住宅購入のために ～
■ 不動産契約時の注意点（住宅購入時）
住みたい物件が決まったら、次はいよいよ契約手続きに進みます。
以下は住宅購入時の不動産契約に関する一部のポイントをざっくりとまとめたものです。
すべてを網羅しているわけではありませんので、あくまで参考としてご覧ください。
● 契約不適合責任とは？（旧：瑕疵担保責任）
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。
「契約不適合責任」とは、購入した住宅が契約内容と異なる状態（＝不適合）だった場合に、買主が売主に対して請求できる責任のことです。
主な請求内容は以下のとおりです：
- 修補（欠陥の修理）
- 代金の減額
- 契約の解除 など
（※不適合を知ってから1年以内に通知が必要）
※売主が故意に欠陥を隠していた場合など、1年を超えても請求可能なケースもあります。トラブル時は専門家（紛争処理支援センター）などにご相談ください。
● 物件の「瑕疵（かし）」には4種類ある
- 物理的瑕疵：ひび割れ、雨漏りなど目に見える欠陥
- 心理的瑕疵：事故物件、自殺歴など心理的抵抗感のある事情
- 環境的瑕疵：騒音、異臭、近隣トラブルなど周辺環境の問題
- 法的瑕疵：建築制限など法律上の制約により契約目的が達成できない場合
購入前に必ず不動産会社へ確認を。
以下確認するための一例です。あくまでもご参考までにご覧ください。
☆物件の状態をよく見て確認し、目視できない部分は
ホームインスペクションを活用、
物的なひび割れなどの問題はないかを確認する。
☆契約書や重要事項説明書を丁寧に読み、不明な点は重要事項説明書の
説明を行う宅地建物取引士など専門家にしっかり確認しておく。
（自殺や土壌汚染などの心理的や環境的な問題はないか、
境界線や法令上の制限 など法的な制約はないか、など）
☆心理的瑕疵については、「事故物件ではない」と契約書に記載してもらう。
☆マンションなどの場合は設備の故障時の責任や補償内容が書面に
明記されているか確認することも重要です。
上記注意点をすべて網羅できているわけではありませんので、
あくまでもご参考までにご覧ください。
● 建物状況調査（ホームインスペクション）の活用
建物の劣化や欠陥を第三者の専門家が調査する制度です。
国に登録した建築士が建物を調査し、隠れた瑕疵や劣化、構造の問題がないかを確認を確認します。
義務ではなく、費用は掛かりますが、特に中古住宅では実施をおすすめします。
新築であっても、万が一施工不良があった場合に発見できる可能性があり、有効と考えられます。
ホームインスペクションを行う場合は、調査が対象となっている範囲、対象外の範囲をそれぞれ事前に業者に説明をしてもらい、理解しておく必要があります。
- 買主自身で調査会社に依頼することもでき、安心です。
- 中古住宅の場合、売主に調査の斡旋や紹介等をお願いすることもできます。
● 契約不適合責任の期間
新築住宅の構造部分（基礎・柱・屋根・雨漏り防止部分など）に関しては、民法上は引き渡し・仕事の完成から10年間の瑕疵担保責任があります。
ただし、契約不適合を知ってから 1年以内 に売主へ通知が必要です。この通知をしないときは、「契約不適合責任」の各請求や契約の解除ができませんので、その点は注意する必要があります。
通知をしても売主側が履行しなかった場合、追求や行使をしないと時効もあります。
そのため、「契約不適合責任」に関してトラブルになった場合は、すぐに専門家に相談するのも一つの手段です。
重要事項説明書の内容を理解するためにも、
宅地建物取引士からしっかりと説明を受けましょう。
不安があれば、契約前にしっかりと確認をしておくとよいです。
■ 中古住宅を購入する際の注意点
- 不動産業者が売主の場合と個人が売主の場合で、状況が異なります。
いずれの場合も契約不適合責任の期間など契約前にしっかり確認・交渉をし、互いに納得いく形で契約をすることが重要となります。 - 特に相手が個人の場合は、状況により契約不適合責任の期間など、契約内容の交渉が必要となってくると考えられます。
■ まとめ：トラブルを防ぐために
トラブルが生じそうな場合やトラブルが生じてしまった場合には、必要に応じて住宅紛争処理支援センターなどの相談機関の利用も検討しましょう。
余談ではありますが、建設住宅性能評価書が付与された住宅の取得者や供給者であれば、取得した住宅の性能のトラブル時に、住宅紛争審査会を通して迅速な解決が図れるようです。
※建設住宅性能評価書とは、新築住宅の性能について国に認定された第三者機関が評価したものとなります。
